전월세도 떨어지고 집값도 떨어지고 평균 시세의 함정

“짐 뺄까요?” 보증금 4억 낮춰 재계약…갑을 뒤바뀐 임대차시장

집값이든 임대료든 조금씩 제 자리를 찾아가는 느낌이다. 미국 연준발 금리인상이 주된 원인이겠지만 집값이라는게 다양한 이유로 결정되는 것이겠지.

서울이 이정도로 하락 추세라면 지방은 더 심하겠지.

그런데, 이렇게 평균가격이 오르고 떨어질때 나오는 비율은 좀 자세히 알아봐야 된다. 단지 비율로만 확인해서는 함정에 빠지게 된다. 무슨말인지 간략한 예를 들어보겠다.

평균시세 10억원, 세대수 100채가 있는 아파트 단지가 있다고 치자. 그런데, 이중 한집이 떨어진 시세로 거래해서 5억원에 매매를 했다고 치자. 그러면 원래 10억원짜리 100채인 총시세 1000억원짜리 아파트 단지중 한채가 5억원이 떨어졌으니 총시세 995억원이 된다. 집값은 절반으로 떨어졌지만 비율은 0.5% 떨어진게 되는거다. 이 아파트 단지만 생각했을때 이렇다. 몇채가 더 거래되면 떨어진 비율이 점점더 커지겠지만 그동안에 시세는 움직이지 않고 계속 5억원이다. 이건 가격이 오를때도 마찬가지로 계산해보면 된다.

즉, 거래된 금액과 거래된 건수가 모두 비율에 반영되기 때문에 실제 요즘처럼 집값이 급격하게 움직이는 시점에는 실거래가격과 평균가격 사이에 괘리가 발생하게 되는 것이다. 그래서 체감되는 집값은 엄청 내렸지만 비율로 보면 1%가 떨어졌네, 0.몇프로가 떨어졌네 하는 것이다.

10억짜리 집이 1% 떨어져서 9억9천만원이 되는게 아니라는 얘기다.

아는 사람은 다들 알고 있지만, 모르는 사람은 절대 알 수 없는 집값 상승/하락 비율에 대한 간략한 설명이었다.